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Qu’est-ce que le déficit foncier ?


Le but du Déficit Foncier est d’encourager la modernisation du parc locatif ancien détenu par des particuliers en réalisant des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration d’un local d’habitation déductibles des revenus fonciers.

Ce dispositif vous permet d’une part de réduire les revenus fonciers dont vous disposez par ailleurs et, d’autre part, de générer un déficit foncier imputable, dans la limite de 10 700€ (hors intérêts d’emprunt), sur le revenu global  de l’année ou des années au titre desquelles les travaux sont payés.

Si le revenu de l’investisseur est insuffisant pour absorber le déficit foncier, l’excédent est reportable sur le revenu global des 6 années suivantes.

Le surplus éventuel au delà de la limite de 10 700 € par an constitue alors un déficit foncier reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers, générant ainsi des économies fiscales sur le revenu et sur la CSG CRDS.

Est-ce que le déficit foncier me concerne ?


2 possibilités :

1-Acquisition d’un bien immobilier avec des travaux étalés sur plusieurs années.

Oui car vous pourrez bénéficier de la déduction fiscale sur vos revenus tous les ans (à calculer néanmoins avec votre tranche marginale d’imposition TMI) dans la limite annuelle de 10 700 €.

2-Acquisition d’un bien immobilier avec budget travaux réalisé et payé en une fois.

Oui dans le cas où vous avez des revenus fonciers d’un patrimoine existant ou si votre nouveau bien va vous créer des revenus fonciers positifs car vous allez pouvoir reporter votre déficit sur les années ultérieures.

Non si vous n’avez pas de revenus fonciers et/ou si votre nouveau bien ne vous génère pas de revenus fonciers. Dans ce cas vous n’allez bénéficier que de la déduction fiscale la première année seulement. Il est alors préférable de sélectionner un autre type d’investissement défiscalisant plus concentré sur une réduction d’impôts (ex: Loi Pinel).

NB : Les revenus fonciers de votre premier investissement dépendront de la longueur de votre prêt et du niveau de loyer. Exemple : Si votre prêt est court et votre loyer élevé alors vos revenus fonciers seront positifs très rapidement. En revanche si votre prêt est long (20 ans) et votre loyer au prix marché alors vos revenus fonciers seront négatifs pendant plusieurs années.

Quels types de logements sont éligibles ?


Tous les logements anciens en contrepartie d’un engagement à faire réaliser des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration (parties communes et parties privatives) importants.

Quelles sont les conditions du déficit foncier ?

Louer le bien pendant au moins 3 ans en location nue.
Pas de plafond de loyer.
Pas de conditions de ressources des locataires.

Un exemple concret d’application

Acquisition d’un appartement pour un budget foncier de 80 000€, avec un budget travaux de 60 000€, travaux réalisés et payés la première année.
Votre taux moyen d’imposition est de 30 %.
Vous avez 20 000 € de revenus fonciers annuels par ailleurs

1-      La première année :

Sur les revenus
Vous utilisez le plafond des 10 700 €
Soit 10 700 € X 30 % (IR) = 3 210 € d’économie fiscale
Sur les revenus fonciers
Vous neutralisez vos revenus fonciers de 20 000 €
Soit 20 000 € X (30 % (IR) + 15.5% (CGS CRDS) = 9 100 € d’économie fiscale
Total pour la 1ère année : 12 310 € d’économie fiscale
Il vous restera un déficit en réserve reportable de 29 300 €

2-      La deuxième année :

Sur les revenus fonciers
Vous neutralisez vos revenus fonciers de 20 000 €
Soit 20 000 € X (30 % (IR) + 15.5% (CGS CRDS)) = 9 100 € d’économie fiscale
Total pour la 2ème année : 9 100 € d’économie fiscale
Il vous restera un déficit en réserve reportable de 9 300 €

3-      La troisième année :

Sur les revenus fonciers
Vous neutralisez vos revenus fonciers à hauteur de 9 300€
Soit 9 300 € X (30 % (IR) + 15.5% (CGS CRDS)) = 4 231,50 € d’économie fiscale
Soit total pour la troisième année : 4 231,50 € d’économie fiscale

LE PRINCIPE


Le principe du déficit foncier est le suivant, il s’agit d’acquérir un immeuble ancien sur lequel doivent être réalisés des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration. Dès lors, les travaux constitueront une charge fiscalement déductible pour le client investisseur. Le mécanisme du déficit foncier permet de diminuer l’imposition des clients disposant déjà de revenus fonciers.

En effet, ces travaux sont déductibles des revenus fonciers et/ou imputables sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €.


LES AVANTAGES FISCAUX

  • Les travaux de rénovation sont déductibles des revenus fonciers. Les déficits fonciers permettent d’éteindre d’autres revenus fonciers et/ou sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 €.
  • L’excédent de déficit foncier non imputable, sera reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes
  • Déductibilité des dépenses relatives aux travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration
  • La quote-part du déficit foncier provenant des intérêts d’emprunts est imputable (uniquement sur les revenus fonciers pendant 10 ans)
  • Le déficit foncier n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales

LES CONDITIONS A RESPECTER

  • Investir dans un bien immobilier ancien, nécessitant des travaux de rénovation
  • Conserver le bien en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit foncier, le loyer n’est pas plafonné